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La promesse d?achat immobilier est généralement le document usuel signé par chacune des parties en cause préalablement à l?acte de vente. Contrairement à ce que l?on peut penser, un tel document n?est pas de la catégorie de ceux dont les parties peuvent facilement se débarrasser par la suite. Il constitue un avant-contrat et impose certaines obligations aux parties. Une fois ce document signé, il devient souvent très difficile d?en modifier les termes et conditions et de se dégager des obligations contractées.

D?où l?importance, pour prévenir les situations fâcheuses et souvent irrémédiables, de faire appel à l?expertise d?un notaire avant de signer quelque document que ce soit.

Vendre son immeuble à qui on veut et quand on veut semble être un droit acquis. Pourtant, en certaines occasions, le propriétaire peut avoir besoin d?une autorisation avant de pouvoir procéder à la vente de son immeuble. Ainsi, par exemple:

• le propriétaire a besoin du consentement écrit de son époux ou de son épouse ou, de son conjoint ou conjointe s?il est uni civilement, s?il s?agit de vendre une résidence de la famille;
• le tuteur au mineur peut avoir besoin de certaines autorisations pour vendre un bien immeuble dont le mineur est propriétaire;
• le propriétaire d?un bien culturel classé doit, dans des circonstances précises, obtenir certaines autorisations au cas de vente; il en va de même, en plusieurs occasions, pour le propriétaire d?une terre agricole;
• la vente d?un immeuble situé dans un ensemble immobilier est assujettie à l?autorisation de la Régie du logement.

La prudence est donc de mise: vendre sans en avoir le droit met directement en cause la validité de la vente et peut vous exposer à d?autres recours civils. Le notaire peut vous renseigner sur toutes les autorisations requises et nécessaires et, à votre demande, entreprendre les démarches pour chercher à les obtenir.

Au moment de rédiger la promesse d'achat, vous devez discuter avec l'acheteur de chacune des phases du processus d'achat afin d'éviter toute surprise en cours de route.

Conseil à l'acheteur:

Vous devez vous efforcer de connaître vos besoins et vos moyens financiers le plus précisément possible. Faites un budget réaliste en tenant compte de vos habitudes de vie et de votre capacité de payer. N'hésitez pas à fournir à votre courtier ou à votre agent les informations pertinentes concernant votre situation financière ; il pourra vous aider à prendre une décision éclairée en toute confidentialité.

• Comparez avec d'autres immeubles du marché avant de fixer le prix offert.
• Vérifiez avec soin les dates inscrites pour la prise de possession, les répartitions et l'acte de vente.
• Revoyez attentivement les items inclus et exclus, car ils ne pourront pas faire l'objet d'une réclamation après la signature de la promesse d'achat, à moins que le vendeur n'y consente.
• Assurez-vous que toutes vos conditions sont inscrites : hypothèque, inspection du bâtiment, vérification du certificat de localisation, etc. En région rurale, il est bon de demander un test d'eau (qualité et quantité) et une vérification de conformité du système d'épuration des eaux. De plus, prenez soin d'inscrire au contrat une date d'expiration de ces conditions.
• Assurez-vous que le certificat de localisation fourni par le vendeur correspond à la réalité. Si vous en doutez, vous pouvez en commander un nouveau.

Conseil au vendeur:

• Assurez-vous de bien lire et de comprendre la promesse d'achat.
• Vos déclarations inscrites au contrat de courtage devraient également apparaître sur la promesse d'achat. Si certains éléments souhaités ne figurent pas sur la promesse d'achat, vous pouvez les ajouter sur la contre-proposition.
• Assurez-vous de l'exactitude de votre désignation cadastrale et de la superficie du terrain.
• Faites en sorte que les dates de l'acte de vente, des répartitions et de la prise de possession correspondent à vos besoins.
• Assurez-vous que les items inclus et exclus sont inscrits selon votre consentement et que les conditions de l'acheteur sont réalisables dans les délais précisés.
• À titre de propriétaire vendeur, vous avez le droit de recevoir toutes les promesses d'achat déposées suite à la mise en marché de votre immeuble. De plus, vous êtes totalement libre d'y répondre dans l'ordre qui vous plaît, ou même de ne pas y répondre.

Le formulaire de contre-proposition ne doit pas être utilisé pour renégocier les termes d?une promesse d?achat déjà acceptée (par exemple, pour négocier une nouvelle fois le prix de vente en raison des défauts découverts à la suite d?une inspection du bâtiment faite par un expert).

Tout changement à l?offre ou la promesse doit se faire via une contre-proposition

Dès qu?une partie veut changer un élément de l?offre ou de la promesse qui lui a été soumise ? ne serait-ce que pour y apporter une précision mineure , vous devrez remplir le formulaire de contre-proposition. Prenons l?exemple d?un vendeur qui désire accepter une promesse d?achat à un prix dépassant ses espérances, mais en conservant un lustre qui n?a malheureusement pas été exclu de la vente. Il devra alors faire une contre-proposition à l'acheteur afin d'exclure cet item de la transaction.

Comme la promesse d?achat est un tout et qu?on ne peut l?accepter tout en la modifiant, il faut donc répondre à l?acheteur au moyen d?une contre-proposition, ce qui entraîne nécessairement le refus de la promesse d?achat. Dans l?exemple précédent, le vendeur ne peut accepter la promesse d?achat et y mentionner que le lustre n?est pas à vendre. Pour l?exclure de la vente, il doit remplir un formulaire « Contre-proposition à une promesse d?achat ».

Après l?expiration de la promesse d?achat

La promesse d?achat » est assorti d?un délai d?acceptation et d?un délai pour notifier l?acceptation. Le défaut d?accepter une promesse d?achat et de notifier l?acceptation dans les délais impartis entraîne sa nullité. Cela n?implique toutefois pas que le vendeur qui désire répondre à la promesse d?achat par une contre-proposition doive le faire à l?intérieur de ces délais. Puisque la contre-proposition du vendeur est l?équivalent d?une nouvelle promesse de contracter (promesse de vente), elle peut être présentée même après l?expiration des délais d?acceptation ou de notification de la promesse d?achat.

Il en va de même d?une contre-proposition répondant à une autre contre-proposition. Cependant, elle devrait toujours être faite dans un délai raisonnable, suivant la réception de l?offre à laquelle elle répond. Ce délai pourra varier selon les circonstances, mais il se traduira surtout en termes de jours et non de semaines ou de mois. Si certains délais prévus à la promesse d?achat et à ses annexes réfèrent à une date plutôt qu?à un nombre de jours à compter de l?acceptation, il faudra alors prévoir à la contre-proposition les nouvelles dates applicables.

Lorsque vous aurez trouvé la maison que vous souhaitez acheter, vous devrez présenter au vendeur une offre d?achat ou une convention d?achat-vente. Puisque votre maison est probablement votre principal investissement, il serait sage de préparer l?offre d?achat ou la convention d?achat-vente avec l?aide de votre agent immobilier et/ou d?un notaire (ou d?un avocat). N?oubliez pas que l'offre d'achat ou la convention d'achat-vente est un document juridique. Prenez donc le temps de bien la préparer.

Normalement, l?offre d?achat ou la convention d?achat-vente contient les éléments suivants :

• Vos nom et prénom officiels, le nom et le prénom du vendeur ainsi que l?adresse de la propriété;
• Le prix d?achat offert;
• Les biens meubles qui seront inclus dans le prix d?achat (p. ex., habillage des fenêtres, appareils ménagers). Indiquer clairement dans votre offre d?achat tous les éléments situés à l?intérieur ou à l?extérieur de la maison qui, selon vous, sont inclus dans le prix d?achat;
• Le montant de l?acompte;
• La date de transfert de la propriété (date à laquelle vous prendrez possession de la maison) ? habituellement de 30 à 60 jours après la date de l?offre d?achat, mais cela peut être aussi 90 jours ou plus. Généralement, l'offre d'achat oblige l'acheteur à prendre possession de la maison et de la propriété à une certaine date. À compter de la date du transfert de la propriété, l'acheteur est responsable du paiement des taxes et des services publics, des réparations et de l'entretien;
• La demande d?un certificat de localisation (ou levé) à jour;
• La date à laquelle l?offre d?achat devient nulle, c.-à-d. à laquelle elle n'est plus valide;
• Toute autre condition relative à l?offre d?achat, notamment l?obtention d?une inspection et l?approbation du prêt hypothécaire.

La présentation d?une offre d?achat, la réception d?une contre-offre, puis la révision de l?offre constituent un processus qui n?a rien d?inhabituel. Vous pouvez avoir l?impression de faire un tour de montagnes russes. C?est une expérience à la fois excitante et énervante. Tout cela vise à faire en sorte que l?entente négociée soit la plus avantageuse possible pour vous et pour le vendeur.

Inspection de la propriété :

Il est toujours bon de faire inspecter la propriété que vous désirez acheter par un inspecteur professionnel réputé. L?inspecteur passera la propriété en revue et effectuera une inspection visuelle exhaustive afin d?évaluer l?état de la maison et de toutes ses composantes. Quand vous recevrez le rapport de l?inspecteur, vous pourrez évaluer l'ampleur des réparations nécessaires, susceptibles d?avoir une incidence sur le prix d?achat convenu.

Achat d?une copropriété :

Si vous désirez acquérir une copropriété existante, vous devriez avoir une clause dans votre offre d'achat à l'effet que cette offre d'achat est conditionnelle à l'inspection des documents de copropriétés et des états financiers récents du syndicat des copropriétaires. Cette inspection devra être à l'entière satisfaction des acheteurs fautes de quoi cette offre d'achat deviendra nulle et non avenue.

Approbation du prêt hypothécaire :

Un certificat de préapprobation hypothécaire ne vous garantit pas que vous obtiendrez un prêt hypothécaire. Même si vous possédez un tel certificat, vous devez quand même rencontrer votre prêteur durant la période de satisfaction des conditions de l?offre d?achat pour obtenir l'approbation définitive de votre emprunt hypothécaire.

Offre d?achat acceptée :

Une fois toutes les conditions de l?offre d?achat remplies ou retirées, le moment est venu de commencer à prendre certaines dispositions :

• Avisez votre propriétaire, si vous êtes locataire;
• Commencez à penser à votre déménagement (allez-vous engager des déménageurs professionnels ou vous en occuper par vous-même?);
• Faites les changements d?adresse nécessaires (services publics, bureau de poste). Pour obtenir une liste plus complète des personnes à contacter, consultez la feuille de travail intitulée Déménagement ? Avis de changement d?adresse;
• Souscrivez une assurance-habitation.